Раскрытие информации продавцом в Нью-Джерси: форма и требования

Три вида обязанностей — и почему различие важно

Большинство ответов на этот вопрос смешивают три разные вещи. Обязан раскрыть — это закон, называющий факт, который продавец должен представить покупателю до того, как покупатель станет связан. Обязан не скрывать — это общее право (common law), созданное Верховным судом Нью-Джерси: оно не требует от продавца добровольно сообщать всё, но позволяет покупателю отменить продажу, когда известный, существенный, скрытый дефект был сознательно утаён. А форма — Заявление продавца о состоянии объекта недвижимости (Seller's Property Condition Disclosure Statement) — требуется при продажах жилой недвижимости с 1 августа 2024 г.; до этой даты ни один закон не требовал от продавца её заполнять.

Обязанности вкратце

Источники приведены под каждым разделом ниже. Каждая обязанность на этой странице — законодательная, регуляторная или решение Верховного суда; ни одна не опирается на обычай.

Обязан не скрывать: правило, которое Верховный суд создал в 1974 году

Общая обязанность продавца в Нью-Джерси происходит не из закона, перечисляющего дефекты. Она происходит из общего права и из преамбулы самой формы штата, которая фиксирует, что продавец обязан раскрывать любые известные существенные дефекты, даже если они не затронуты в печатной форме. Правило общего права — Weintraub v. Krobatsch, решено 19 марта 1974 г. Покупатели подписали договор, в котором говорилось, что они осмотрели дом, удовлетворены его состоянием и что никаких заверений им дано не было. Перед закрытием они вошли в пустой дом ночью, включили свет и обнаружили, что он заражён тараканами.

Верховный суд вернул дело на новое рассмотрение. Покупателям, постановил он, должно было быть позволено установить, что дом был сильно заражён, что продавец хорошо знал об этом и что продавец сознательно скрыл или не раскрыл это состояние из-за вероятности того, что оно сорвёт сделку. Цитируя решение 1885 года, суд повторил, что молчание может быть мошенничеством. Он отверг старое правило Массачусетса, по которому молчащий продавец ничего не должен, поместив его в ряд дел, безусловно не созвучных нашему времени, и добавив, что оно не представляет нашего чувства справедливости или честной сделки.

Состояние должно быть скрытым (latent), известным продавцу и существенным. Незначительные состояния, которые обычные продавцы и покупатели разумно сочли бы неважными, не подходят.

Встроены три ограничения. Дефект должен быть скрытым — не наблюдаемым покупателем при осмотре. Продавец должен был действительно знать о нём. И он должен быть существенным: суд прямо сказал, что незначительные состояния, которые обычные продавцы и покупатели разумно сочли бы малосущественными или вовсе не существенными, не требуют судебного вмешательства. В 1995 году в деле Strawn v. Canuso суд прочитал Weintraub как устанавливающее ответственность — для продавца недвижимости или для брокера продавца — за нераскрытие известных им и неизвестных и нелегко наблюдаемых покупателем дефектов на самом объекте и привёл в качестве примеров заражение радоном и загрязнённый источник воды.

Weintraub v. Krobatsch, 64 N.J. 445 (1974), стр. 447, 449–51 и 455–56; Strawn v. Canuso, 140 N.J. 43 (1995). Оговорка договора Weintraub о том, что никаких заверений не давалось и никакой ответственности за состояние помещения не принималось, не помешала покупателям продолжать дело.

Заявление продавца о состоянии объекта недвижимости (Seller's Property Condition Disclosure Statement)

Заявление — это форма штата, опубликованная Отделом по делам потребителей (Division of Consumer Affairs), в которой продавец отвечает на пронумерованный набор вопросов об объекте в меру своего знания. Её преамбула говорит, что продавец обязан раскрывать любые известные существенные дефекты, даже если они не затронуты в печатной форме, что продавец — единственный источник информации и что форма не заменяет найм покупателем квалифицированных специалистов для осмотра.

До 1 августа 2024 г. ни один закон не требовал от продавца заполнять полное заявление: закон 1999 года, регулирующий его содержание, N.J.S.A. 56:8-19.1, — это «безопасная гавань» (safe harbor) для лицензиатов, передающих ответы продавца, а не мандат для продавцов. Это изменилось 1 августа 2024 г. P.L. 2024, c. 32 требует при каждой продаже жилой недвижимости, чтобы продавец предоставил заявление с заполненной информацией и подписью, а когда у продавца нет брокерской компании или он работает с брокерской компанией, привлечённой как транзакционный брокер (transaction broker), продавец должен предоставить его покупателю до того, как покупатель станет связан каким-либо договором. Инструкция Отдела от августа 2024 года описывает обязательные вопросы для жилой недвижимости в той версии. Отдел теперь указывает общую форму о состоянии объекта, действующую с 26 августа 2026 г.; используйте текущую форму, а не полагайтесь на прежнее количество вопросов.

Соглашение о брокерских услугах определяет представительство, применимое к сделке. Требование о раскрытии следует из закона и этого соглашения; его не следует выводить из названия или рекламы брокерской компании.

Что охватывает текущая общая форма о состоянии объекта

Заголовки разделов — как напечатано в форме Отдела по делам потребителей. Вопрос 41 о свинцовых трубах требуется N.J.S.A. 56:8-19.1(b)(3); вопрос 97 спрашивает о любом существенном дефекте, не раскрытом в другом месте, и определяет дефект как существенный, если разумный человек придал бы ему значение, решая, продолжать ли и как. Подтверждение продавца гласит, что ответы не являются гарантией, а исполнитель, управляющий или попечитель, который никогда не занимал объект, может вместо этого заявить, что у него нет знаний для заполнения формы.

N.J.S.A. 45:15-16.87(e) и 45:15-16.94(b), введённые P.L. 2024, c. 32, одобрены 10 июля 2024 г., в силе с 1 августа 2024 г.; Отдел по делам потребителей, «Instructions – Seller's Property Condition Disclosure Statement», август 2024 г. По N.J.A.C. 11:5-6.4(b) каждый лицензиат — привлечён ли он по агентской модели или нанят для продажи объекта как транзакционный брокер — опрашивает продавца и проводит визуальный осмотр на предмет легко наблюдаемых состояний, а по N.J.S.A. 45:15-16.97(b) брокерская компания, сделавшая это, не отвечает за информацию, которую продавец был обязан раскрыть и не предоставил.

Какую версию следует использовать продавцу?

Официальный реестр форм Отдела по делам потребителей указывает общее заявление как действующее с 26 августа 2026 г. В загруженной форме вопрос 3a спрашивает, есть ли у продавца оригинал deed или копия, и если да — приложить копию. Раздел о владении плотиной спрашивает, находится ли плотина полностью или частично на объекте и каков её класс опасности, требуется ли осмотр и каковы последние результаты, и какие законодательные обязанности примет на себя покупатель. В этой версии это вопросы 109–111.

Текущий общий PDF, рассмотренный здесь, не содержит прежнего раздела о риске наводнения. Это не отменяет отдельную законодательную обязанность раскрытия информации о наводнении. Подготовьте также требуемые ответы о риске наводнения и подтвердите полный пакет раскрытий у специалистов, ведущих продажу.

Отдел по делам потребителей, официальный реестр форм и «Seller's Property Condition Disclosure Statement», загружены и прочитаны 8 октября 2026 г.; вопрос 3a о копии deed и вопросы 109–111 о владении плотиной. Реестр отдельно указывает инструкции августа 2024 года и Приложение о риске наводнения (Flood Risk Addendum).

Риск наводнения: раздел, на который должен ответить каждый продавец

P.L. 2023, c. 93, одобренный 3 июля 2023 г. и кодифицированный как N.J.S.A. 56:8-19.2, добавил в заявление о раскрытии раздел под заголовком Flood Risk (Риск наводнения) и сделал его обязательным. Продавцы должны были использовать пересмотренную форму с 90-го дня после её публикации Отделом; Отдел опубликовал её 21 декабря 2023 г., и требование применяется к продажам, совершённым 20 марта 2024 г. или позже. Оно применяется к каждому продавцу недвижимости в штате, жилой или нет, и ответы должны быть даны до того, как покупатель станет связан каким-либо договором, независимо от того, заполняет ли продавец остальную часть формы.

Требуемые ответы о риске наводнения · нумерация в инструкциях августа 2024 года

N.J.S.A. 56:8-19.2(a) и (b)(1)–(8); P.L. 2023, c. 93, разделы 2 и 4 (закон вступил в силу по одобрении, 3 июля 2023 г.; раздел 2 применяется к продажам с 90-го дня после публикации пересмотренной формы); сообщение Департамента по делам общин (Department of Community Affairs) от 21 декабря 2023 г., объявляющее формы и дату 20 марта 2024 г.; нумерация вопросов и разделение «подтверждено / фактическое знание» — из инструкции Отдела от августа 2024 года. Закон требует пояснительного текста, включая то, что стандартный полис домовладельца обычно не покрывает ущерб от наводнения и что требование о страховании от наводнения, связанное с прошлой федеральной помощью при бедствии, переходит к будущим владельцам. Инструмент поиска находится по адресу flooddisclosure.nj.gov.

Для вопросов о наводнении, основанных на картах, начните с руководства и картографического инструмента NJDEP по уведомлению о риске наводнения (Flood Risk Notification). Проверьте, что выбранный участок соответствует объекту. Держите результат карты рядом с записями продавца и фактическим знанием; поиск по карте не отвечает на остальную часть заявления о раскрытии.

Свинцовая краска: жильё, построенное до 1978 года

Это требование — федеральное. Оно происходит из закона, принятого 28 октября 1992 г., 42 U.S.C. § 4852d, и правил EPA и HUD, которые его реализуют. Правила называют жильё, которое они охватывают, target housing (целевым жильём): жильё, построенное до 1978 года, за исключением жилья для пожилых людей или лиц с инвалидностью и жилых единиц без спален, и освобождая короткий список сделок, среди них продажи при обращении взыскания (foreclosure). При продаже целевого жилья, до того как покупатель станет связан договором, продавец должен дать покупателю брошюру EPA об опасности свинца, раскрыть любую известную свинцовую краску или опасности свинцовой краски, передать любые имеющиеся записи или отчёты и предоставить десятидневный период для оценки риска или осмотра, если стороны не договорились письменно об ином периоде или покупатель не отказался от него письменно.

Что договор на дом, построенный до 1978 года, должен содержать

42 U.S.C. § 4852d (Pub. L. 102–550, title X, § 1018, 28 октября 1992 г.); 24 C.F.R. § 35.88 и 40 C.F.R. § 745.107 (действия по раскрытию), § 745.101 и § 745.103 (объём и определение целевого жилья), § 745.110 (период осмотра) и § 745.113 (приложение к договору). Правила гласят, что ничто в них не подразумевает положительной обязанности продавца проводить какие-либо оценочные или смягчающие действия; закон требует, чтобы любой агент по договору с продавцом обеспечивал соблюдение от имени продавца.

Брошюру можно получить на странице EPA «Protect Your Family from Lead in Your Home», где предлагаются варианты языка и формата. Используйте этот источник при сборке документов раскрытия с адвокатом, а не полагайтесь на неопознанную сохранённую копию.

Радон, частные колодцы, новое строительство и солнечные панели

Радон. N.J.S.A. 26:2D-73 не требует от продавца проводить тестирование; он требует от продавца, чьё здание было протестировано, раскрыть результат. При предстоящей продаже здания, протестированного на радон, продавец должен предоставить покупателю в момент заключения договора купли-продажи копию результатов и доказательства любого последующего смягчения или обработки. Раздел формы штата о радоне говорит именно это и спрашивает, желает ли продавец отказаться от конфиденциальности, которую тот же закон ему в противном случае даёт.

Частные колодцы. Когда питьевая вода поступает из частного колодца, Закон о тестировании частных колодцев (Private Well Testing Act) требует, чтобы договор купли-продажи включал, как условие продажи, тест этого источника по законодательному списку параметров: бактерии группы кишечной палочки (coliform), нитраты, железо, марганец, pH, регулируемые летучие органические соединения и свинец, с радиевым скринингом и добавлениями по конкретным округам, где их требует Департамент охраны окружающей среды (Department of Environmental Protection). Право собственности не может перейти (title cannot close), пока и покупатель, и продавец не получат и не рассмотрят результаты и письменно не удостоверят это.

Новое строительство. В 1995 году Верховный суд постановил в деле Strawn v. Canuso, что застройщик-девелопер жилой недвижимости отвечает за нераскрытие известных ему и неизвестных и нелегко наблюдаемых покупателем внеплощадочных физических условий, когда они достаточно существенны, чтобы влиять на обитаемость, использование или удовольствие от объекта. Законодательное собрание ответило в том же году Законом о раскрытии внеплощадочных условий нового жилого строительства (New Residential Construction Off-Site Conditions Disclosure Act). Для жилья, ранее не занимавшегося, продавец — которого Закон определяет как застройщика или лицензиата, занятого продажей вновь построенной жилой недвижимости, — даёт покупателю при договоре предписанное уведомление о том, что муниципальный клерк ведёт списки девяти категорий внеплощадочных условий, от объектов Списка национальных приоритетов (National Priorities List) и известных мест сброса опасных веществ до высоковольтных линий, газотранспортных линий, полигонов, очистных сооружений и зон безопасности аэропортов, в пределах муниципалитета и любого муниципалитета в радиусе полумили. Затем у покупателя есть пять рабочих дней, чтобы отказаться заказным письмом, и дача уведомления считается полным выполнением обязанности продавца по внеплощадочному раскрытию.

Солнечные панели. P.L. 2023, c. 312, одобренный 16 января 2024 г., требует, чтобы заявление о раскрытии, договор или приложение (rider) при продаже дома на одну семью с солнечными панелями называли бизнес, который их установил, и, если он другой, бизнес, который ими владеет или держит любой договор аренды или покупки электроэнергии, и указывали, переходит ли это соглашение к покупателю, с копиями документов, которые будут связывать нового владельца. Искажение этого делает владельца ответственным за возникший ущерб или $1,000 — что больше. Глава применяется к панелям, установленным в день её принятия или позже, и по её собственным условиям остаётся недействующей, пока Комиссия по недвижимости не разместит требуемую потребительскую информацию на своём веб-сайте; произошло ли это — вопрос для адвоката.

N.J.S.A. 26:2D-73 (L. 1986, c. 83); N.J.S.A. 58:12A-27 — 58:12A-29 (Private Well Testing Act, L. 2001, c. 40); N.J.S.A. 46:3C-3, 46:3C-8, 46:3C-9 и 46:3C-10 (L. 1995, c. 253), с тем же внеплощадочным уведомлением, требуемым в каждом договоре, который лицензиат готовит для вновь построенной жилой недвижимости, по N.J.A.C. 11:5-6.4(c)1; Strawn v. Canuso, 140 N.J. 43 (1995); N.J.S.A. 46:3C-13 — 46:3C-15 и P.L. 2023, c. 312, раздел 4.

Что договор должен говорить — и что раскрытием не является

Каждый договор купли-продажи или аренды жилой недвижимости, который готовит лицензиат Нью-Джерси, несёт заявление о Законе Меган (Megan's Law statement), напечатанное шрифтом не мельче преобладающего шрифта документа: по закону Нью-Джерси прокурор округа определяет, следует ли и как уведомлять о присутствии осуждённых сексуальных преступников в районе; лицензиаты в профессиональном качестве не имеют права на это уведомление и не могут получить его для покупателя; а после закрытия можно связаться с прокурором округа за такой дополнительной информацией, какая может быть раскрыта. Закон о регистрации и уведомлении — N.J.S.A. 2C:7-1 и далее; само заявление требуется правилами Комиссии по недвижимости, а не этим законом.

Те же правила проводят границу, которая удивляет многих продавцов. Информация о социальных условиях, таких как шум в районе, и о психологических ущербах (psychological impairments), к которым правило относит убийство или самоубийство на объекте или объект, предположительно населённый призраками, не является информацией о физическом состоянии объекта, и лицензиат не обязан добровольно её сообщать. Если потенциальный покупатель спрашивает, лицензиат предоставляет ту информацию, которую знает, с двумя исключениями, которые правило выделяет: темы, которые Закон против дискриминации (Law Against Discrimination) выводит за пределы, — по ним лицензиат не наводит справок и не даёт информации, а вместо этого говорит спрашивающему, что он может провести собственное расследование, — и уведомления по Закону Меган, о которых лицензиат говорит только, что информация ведётся прокурором округа.

N.J.A.C. 11:5-6.4(d) и (e). Подтверждение покупателя в форме штата говорит то же своими словами: форма не затрагивает местные условия, такие как шум, запахи или объём трафика, которые покупатель может исследовать самостоятельно.

Закон о мошенничестве в отношении потребителей (Consumer Fraud Act)

Закон объявляет незаконной практикой использование — в связи с продажей или рекламой любых товаров или недвижимости — любого обмана, мошенничества, ложного предлога, ложного обещания или искажения, либо сознательного сокрытия, подавления или умолчания о любом существенном факте с намерением, чтобы другие на него полагались. Недвижимость была добавлена поправкой 1975 года. Лицо, понесшее поддающийся установлению ущерб, может подать иск, и суд должен присудить утроенный ущерб плюс гонорары адвокатов и издержки.

Его охват при продаже дома уже, чем предполагает текст. Верховный суд применял Закон к застройщикам и к брокерам, которые продавали для них, и сказал в 2014 году, что суды Нью-Джерси отказывались налагать средства защиты по Consumer Fraud Act на непрофессионального, случайного продавца недвижимости. По этим решениям частный владелец, продающий дом, находится вне средств защиты Закона; то, что достигает такого продавца, — это Weintraub и закон о раскрытии. Лицензиат, передающий ответы продавца из заявления о раскрытии, имеет законодательную защиту от иска о мошенничестве в отношении потребителей за информацию, оказавшуюся неверной, при условии, что лицензиат не имел фактического знания о её ложности, сказал покупателю, что продавец — источник, визуально осмотрел объект с разумной тщательностью перед передачей и, когда заявление раскрывает проникновение воды, сырость или плесень, направил покупателя к руководству штата по плесени.

N.J.S.A. 56:8-2 и 56:8-19; Gennari v. Weichert Co. Realtors, 148 N.J. 582 (1997), прослеживающее поправку 1975 года, L. 1975, c. 294; Zaman v. Felton, 219 N.J. 199 (2014), цитирующее Strawn и Byrne v. Weichert Realtors, 290 N.J. Super. 126 (App. Div. 1996); защита лицензиата — N.J.S.A. 56:8-19.1(a), (b)(3) и (c).

Связанное: что продажа на самом деле стоит продавцу в Нью-Джерси при закрытии, изложено в справочнике расходов на закрытие (closing-cost reference), а как получается обоснованная цифра — в «how a home is valued».

Из Журнала: «Disclosure Is Not Inspection» — о чтении заявления продавца рядом с отчётом об осмотре и выделении вопросов, которые не решает ни один из документов.

Чем эта страница не является

Это описание рамок в том виде, в каком законы, правила и судебные мнения излагают их на дату, указанную выше. Это не юридическая консультация, она не учитывает факты какого-либо конкретного объекта и не заменяет адвоката, который рассматривает конкретный договор в период адвокатской проверки (attorney review). Является ли данное состояние скрытым, известным и существенным — это именно тот вопрос, который зависит от фактов, которых у Beyder&Co. Realty нет. Заполненная форма, отчёты за ней и всё, в чём продавец не уверен, принадлежат перед собственным адвокатом этого продавца до подписания договора.

Подготовьте продажу вокруг документов на объект

Если вы готовитесь к продаже, начните разговор с брокерской компанией с адреса объекта, ваших предполагаемых сроков и имеющихся у вас документов о ремонтах и исправлениях. Вопросы о том, что требует форма, как описать состояние или что означает договор, держите при вашем собственном адвокате.

Руководство по осмотру дома (home-inspection guide) объясняет объём и пределы осмотра; руководство по адвокатской проверке (attorney-review guide) объясняет этот отдельный этап покупки.

Обсудить продажу объекта: Beyder&Co. Realty · 201-380-2010 · igor@beyderco.com

Обсудить продажу объекта →