Каковы расходы при закрытии сделки при продаже дома в Нью-Джерси?

Расходы при закрытии — это не то же самое, что чистый доход от продажи

Начните с предлагаемой цены продажи, затем учтите сборы штата ниже, фактическое погашение ипотеки, согласованное брокерское вознаграждение, расходы на адвоката и титульное страхование, а также пропорциональные распределения и корректировки по сделке. Таблицы здесь выделяют только сборы штата; они не называют сумму, которую получит продавец. Используйте CloseQalc (calc.beyderco.com), чтобы организовать строки, и подтвердите цифры по конкретной продаже у специалистов, ведущих закрытие.

Два сбора штата и тот, о котором чаще всего отвечают неверно

При регистрации документа о передаче права (deed) штату Нью-Джерси причитаются два отдельных сбора. Realty Transfer Fee применяется почти к каждой продаже и рассчитывается с шагом $500 по диапазонной шкале. Graduated Percent Fee, до сих пор широко называемый mansion tax («налог на особняки»), применяется, только когда цена превышает $1,000,000.

Две вещи во втором сборе изменились 10 июля 2025 г., и значительная часть опубликованных разъяснений этого ещё не отразила. Теперь его платит продавец, а не покупатель. А выше $2,000,000 плоский 1 процент стал градуированной шкалой.

Одна вещь не изменилась, и это именно тот пункт, в котором ошибаются чаще всего: сбор применяется ко всей сумме сделки — а не только к части сверх порога — с момента введения сбора в 2004 году. Порог в $1,000,000 тоже не изменился. Поэтому ответ «один процент, платит покупатель» описывает закон до июля 2025 года; а ответ «взимается только с суммы сверх миллиона» не был верным никогда.

Realty Transfer Fee (сбор за передачу недвижимости)

Стандартная ставка, за каждые $500 суммы сделки или её часть

Ставки выше — это совокупный Realty Transfer Fee: базовый сбор по N.J.S.A. 46:15-7, дополнительный сбор, добавленный P.L. 2004 c.66, и сбор общего назначения (general purpose fee), добавленный P.L. 2004 c.113, который применяется только свыше $350,000. Собственная форма освобождения RTF-1 штата называет те же три. Сбор взимается за каждые $500 суммы сделки или её часть, поэтому итог диапазонный, а не плоский процент.

Graduated Percent Fee (градуированный процентный сбор), mansion tax

Платит продавец с 10 июля 2025 г. · каждая ставка применяется ко всей цене

N.J.S.A. 46:15-7.2 с поправками, вступившими в силу 10 июля 2025 г. (P.L. 2025, c. 69). Применяется к жилой недвижимости Class 2, кооперативным квартирам, сельхозземле с жилым домом и коммерческой недвижимости Class 4A.

Поскольку диапазоны — это обрывы, а не предельные ставки, один дополнительный доллар цены на уровне $2,000,000 увеличивает сбор на $20,000.

Это не эффект округления. Продажа ровно за $2,000,000 облагается 1 процентом, или $20,000. Продажа за $2,000,001 облагается 2 процентами от всей цены, или $40,000. Тот же обрыв существует на каждой границе диапазона, поэтому последние несколько тысяч долларов переговоров у порога редко стоят того, чем кажутся.

Что, если договор был подписан до 10 июля 2025 г.?

Закон несёт одноразовое переходное правило для продаж, оказавшихся между старым сбором и новым. Раздел 2 P.L. 2025, c. 69 (N.J.S.A. 46:15-7.4) предусматривает, что, когда передача была совершена за сумму свыше $1,000,000, «при условии, что deed был зарегистрирован не позднее 15 ноября 2025 г. и что передача была совершена во исполнение договора, полностью подписанного до 10 июля 2025 г., любой сбор сверх одного процента от суммы сделки» возвращается лицу, передавшему право (grantor), «путём подачи в течение одного года со дня регистрации deed требования в Департамент налогообложения Нью-Джерси о возврате уплаченного сбора». Раздел 5 распространяет закон на передачи, совершённые 10 июля 2025 г. или позже, поэтому deed, зарегистрированный в этом окне, был обложен градуированной шкалой у стойки регистрации, а продавец возвращает разницу после этого.

Три условия, все одновременно: цена свыше $1,000,000, договор, полностью подписанный до 10 июля 2025 г., и deed, зарегистрированный не позднее 15 ноября 2025 г. Поскольку ставка между $1,000,000 и $2,000,000 осталась на уровне 1 процента, возвращать в этом диапазоне нечего; меморандум Департамента налогообложения от 2 июля 2025 г. регистраторам округов, адвокатам и титульным специалистам соответственно описывает возврат как доступный, когда сумма сделки превышает $2,000,000. Департамент просит подавать требование по форме RTF-3 со своей страницы форм местного налога на недвижимость (local property tax forms), с копией deed, полной копией полностью подписанного договора купли-продажи и расчётным заявлением (settlement statement); договор записывать в реестр не требуется.

На примере $2,600,000 из таблицы ниже продавец, зарегистрировавший deed в окне, заплатил при регистрации $65,000; 1 процент от цены — $26,000, поэтому возвращаемая разница составляет $39,000. Окно для регистрации закрылось 15 ноября 2025 г., и deed, зарегистрированный после этой даты, платит градуированную шкалу в полном объёме, какова бы ни была дата договора. Требование подаётся в течение одного года после даты регистрации deed.

P.L. 2025, c. 69, разделы 2 и 5; меморандум Департамента налогообложения от 2 июля 2025 г. о сборах с поправками и требованиях о возврате; страница Департамента о Realty Transfer Fee, где stated ответственность продавца за оба сбора. Источники пересмотрены 14 сентября 2026 г.

Продавцы, которые платят сниженный Realty Transfer Fee

Частичное освобождение применяется к жилому дому на одну или две семьи, принадлежащему на праве собственности и занимаемому на момент продажи резидентом Нью-Джерси, которому 62 года или больше, который юридически слеп или постоянно и полностью нетрудоспособен. Критерий нетрудоспособности на аффидевите конъюнктивен: постоянно и полностью нетрудоспособен, и не занят оплачиваемой работой, и получает выплаты по нетрудоспособности. Жильё для лиц с низким и умеренным доходом, отвечающее требованиям, покрывается отдельно.

Это персональное освобождение, поэтому оно недоступно наследственным массам (estates) и юридическим лицам, а при совместном владении объектом каждый владелец должен отвечать требованиям — за исключением супружеской пары или партнёров по гражданскому союзу, владеющих как tenants by the entirety, где достаточно, чтобы требованиям отвечал один.

Отдельно небольшое число deeds полностью освобождено по N.J.S.A. 46:15-10 — среди них сделки на сумму менее $100, сделки между супругами или между родителем и ребёнком, deeds, зарегистрированные в течение 90 дней после решения о разводе между сторонами, и подтверждающие или исправляющие deeds. Полное освобождение заявляется в разделе 4 того же аффидевита RTF-1, и Realty Transfer Fee тогда не причитается вовсе.

Сколько даёт частичное освобождение

Частичные освобождения по N.J.S.A. 46:15-10.1. Заявляются в аффидевите о сумме сделки RTF-1 (Affidavit of Consideration), подаваемом вместе с deed. Право на освобождение определяется законом и подтверждается в этом аффидевите, а не брокерской компанией.

Продавцы-нерезиденты и «налог на выезд» (exit tax), который налогом не является

То, что называют нью-джерсийским «налогом на выезд», — это расчётный платёж по подоходному налогу (Gross Income Tax), а не отдельный налог. Продавец, не являющийся резидентом Нью-Джерси — физическое лицо, наследственная масса или траст, — должен внести его до того, как deed сможет быть зарегистрирован: прирост от продажи, умноженный на высшую ставку Gross Income Tax, 10.75 процента, и в любом случае не менее 2 процентов от суммы сделки, указанной в deed. Продавец передаёт заполненную декларацию и платёж агенту по расчётам при закрытии сделки, и клерк округа не зарегистрирует deed без них. Это предоплата в счёт декларации продавца по Нью-Джерси за год продажи; всё, что превышает фактически причитающийся налог, возвращается через эту декларацию или отдельное требование о возврате. Резидент Нью-Джерси такого платежа не вносит и вместо этого удостоверяет резидентство в форме освобождения штата, как и любой продавец, чья продажа подпадает под федеральное освобождение для основного места жительства.

Technical Bulletin TB-57(R), пересмотрен 15 июня 2026 г., о расчётном платеже, требуемом N.J.S.A. 54A:8-8 — 8-10; Form GIT/REP-1, Декларация продавца-нерезидента о налоге (Nonresident Seller's Tax Declaration) (расчёт 10.75 процента и 2 процентов в её инструкциях); Form GIT/REP-3, Удостоверение резидентства / освобождение продавца (Seller's Residency Certification/Exemption) (графа 1 — налогоплательщик-резидент; графа 2 — основное место жительства по 26 U.S.C. § 121). Возвраты переплаты заявляются по форме NJ-1040NR или Form A-3128.

Комиссия

Комиссия — крупнейшая отдельная строка в большинстве расчётов продавца, и она не установлена законом. Она согласовывается и фиксируется письменно до вывода объекта на рынок. С момента изменений политики листинговых служб, вступивших в силу в августе 2024 года, любое вознаграждение, предлагаемое брокеру покупателя, согласовывается и документируется отдельно и больше не публикуется через листинговую службу. Igor Beyder — брокер по недвижимости в Нью-Джерси, и то, как структурируется и оплачивается это поручение, излагается письменно в самом начале.

Четыре разобранных примера

Только сборы штата при передаче · комиссия, погашение ипотеки, титульные и адвокатские расходы — отдельно

Цифры рассчитаны по шкалам выше, и сборка пересчитывает каждую строку по ним. Последняя строка находится в одном долларе от следующего диапазона: при $3,000,001 Graduated Percent Fee составляет 3.0 процента от всей цены, $90,000, поэтому сбор штата вырастает на $15,000 при изменении цены на $1. Полная смета, включая титульные, регистрационные, адвокатские расходы, погашение ипотеки и пропорциональное распределение налогов, доступна в CloseQalc (calc.beyderco.com), который использует те же источники.

Ещё три цены по тем же шкалам

Только сборы штата при передаче · те же две шкалы, что в таблице выше

Рассчитано по тем же двум шкалам, что и таблица выше; сборка пересчитывает и эти строки. Две цены ниже $1,000,000 не несут Graduated Percent Fee, а поскольку каждая превышает $350,000, Realty Transfer Fee берётся из столбца «свыше $350,000». Строка $2,500,000 находится на вершине диапазона 2.0 процента: при $2,500,001 Graduated Percent Fee составляет 2.5 процента от всей цены, $62,500, — увеличение на $12,500 при изменении цены на $1.

Связанная страница: как вообще получается обоснованная цифра, изложено на странице «how a home is valued».

Из Журнала: «The Honest Number» — о том, почему точная цена предложения — это стратегия, а завышенная — медленная, тихая потеря.

Чем эта страница не является

Это описание того, как рассчитываются сборы, а не юридическая или налоговая консультация, и оно не учитывает факты какой-либо конкретной сделки. Сборы за пожарный сертификат (smoke certificate) и сертификат о вводе в эксплуатацию (certificate of occupancy) устанавливаются муниципальными постановлениями и различаются между боро. Подтвердите цифры по конкретной продаже у вашего адвоката.